"La opinión de los Expertos: ¿Cómo será el segundo semestre de un año marcado
por el coronavirus?"
Seis profesionales de distintos puntos de España analizan el momento actual del sector

Oscar Martínez  (Logroño y Madrid): Cuesta cerrar operaciones de compraventa, aunque hay muchas visitas

Ya hemos iniciado el final de la desescalada y empezamos la era de la denominada “nueva normalidad”. Este particular retorno a la cotidianidad no es fácil y no esconde el miedo a un rebrote de la pandemia que sería muy perjudicial para nuestro trabajo y, obviamente, para la salud. Es una realidad que debemos afrontar mientras no haya una solución definitiva para el virus.Por otro lado, desde el 8 de junio hemos iniciado el trabajo en oficinas y hemos empezado a recibir las primeras visitas, más numerosas que efectivas. Observamos mucha curiosidad por parte de los clientes y también nuevas modas en sus peticiones. Vemos más interés por las terrazas, las casas con zonas verdes y apartadas...
Sin duda, una tendencia propiciada por el tiempo que hemos estado confinados. Sin embargo, esta moda pasará cuando el impacto de la pandemia empiece también a desvanecerse y todo vaya volviendo a la normalidad. Hay que tener en cuenta que los áticos con grandes terrazas o las casas con jardín son productos de precio elevado.Cuesta cerrar operaciones de compraventa. Estamos detectando, por parte de los peritos, unas tasaciones de los inmuebles muy bajas y esto, unido a una reducción del importe de las hipotecas al 70%, dificulta las ventas. Esperemos que pronto las tasaciones vuelvan a niveles más razonables y que se alejen de las indicaciones del Banco de España.
En alquileres sí que notamos mucho movimiento. Una fuerte demanda que no permite que baje el precio de las rentas. Aunque parte del Alquiler vacacional se ha incorporado al Alquiler residencial o normal, sigue faltando oferta de alquiler.Creemos que en cuanto se supere la pandemia el mercado tenderá a estabilizarse y normalizarse de una manera bastante rápida. Esta crisis no tiene nada que ver con la de 2008 y el recorrido de ésta será corto. Seguramente tras el verano volveremos a un mercado normalizado, teniendo en cuenta que 2020 empezaba con bajadas y eso no va a mejorar.Confiamos en que la superación de esta crisis va a ser rápida y volveremos pronto a la normalidad, aunque 2020 ya sabemos que va a ser un año perdido.

Olena Kolodyazhna (Palma de Mallorca): 
El cliente espera el chollo y en Baleares creo que no va a llegar

En el caso de las Islas Baleares no creo que la crisis generada por el coronavirus afecte mucho al sector inmobiliario. En las islas hay movimiento de Alquiler y, en el caso de las operaciones de compraventa, lo que observamos es que hay miedo por parte de la banca que provoca lentitud en el cierre de las ventas. Los bancos no saben cómo tasar los inmuebles. Ahora mismo podemos estar esperando una valoración durante cuatro semanas. Esto nunca nos había ocurrido. No saben cómo hacer los cálculos, no pueden tomar comparativas de la zona.

Por otro lado, el cliente que no necesita financiación está pendiente de esa supuesta bajada en los precios de los inmuebles: esperan el chollo. Sin embargo, nosotros lo que observamos es que los precios están parados. No sabemos cómo va a evolucionar el precio. Quizá haya algún descenso pero serán bajadas razonables. No creo que vayamos a tener chollos. Y otro efecto que notamos derivado de ese supuesto descenso del precio de la vivienda es que los alquilares no bajan tampoco de precio.

La banca está asustada, como expectante ante la llegada de la morosidad. Esto genera situaciones totalmente inusuales, como clientes que aportan el 50 % del coste de una vivienda en ahorros y están esperando durante semanas la tasación del banco. También hay miedo a una recaída y eso sí que sería duro. Ahora estamos "heridos", pero recaer podría suponer la caída de la inversión y el cierre de muchas inmobiliarias. Hemos de seguir con todas las medidas de protección tanto dentro como fuera de las inmobiliarias.

Nos temíamos una fuerte morosidad y problemas graves de impagos de las rentas de los alquileres. Sin embargo, estadísticamente, hemos tenido unos índices de impagos muy bajos. Los inquilinos han seguido realizando los ingresos de las rentas y, por su parte, los propietarios han respondido muy responsablemente. No se han generado ni debates ni discusiones, por ninguna de las partes. La crisis provocada por el coronavirus ha sido corta, han sido sólo unos meses. Creo que la banca no va a tener la morosidad que espera, se va a tranquilizar y perderá ese miedo que ahora frena las operaciones. En cuanto esto ocurra, el mercado se va a ir normalizando de forma progresiva y bastante rápida".

Amando Sánchez-Bermejo (Madrid):
La nueva normalidad ¿ha venido para quedarse?

El mercado inmobiliario de España ha sufrido un tsunami a nivel mundial. Los locales comerciales se han visto afectados por la normativa de cierre por las necesidades de controlar la pandemia. Madrid, una ciudad donde el turismo es un motor vital, y especialmente su zona centro que se nutre fundamentalmente del turista, que aún sin turistas no nos permite valorar el impacto real que ha tenido para el comercio, pero claramente todos los inquilinos se han visto afectados por un cierre que no se podía prever ni ha habido manera de hacerlo progresiva y ordenadamente. Fue abrupto y, como tal, sus consecuencias estarán a la altura de su impacto.

Algunos de los que cerraron no volverán a abrir sus puertas y no sólo los inquilinos han sufrido, sino que los propietarios se han visto abocados a rebajar y condonar rentas. Todos los intervinientes han tenido que poner de su parte para continuar con el negocio. Por el lado de los inquilinos, algunos han decidido abandonar la actividad, y ya se han producido los primeros acuerdos de fin de contrato, lo que ha ayudado a que se generen nuevas operaciones inmobiliarias buscando a nuevos operadores.

En el caso de propietarios e inversores se están produciendo compraventas con relativa normalidad, teniendo en cuenta que los compradores ahora hacen un filtro mayor a la hora de elegir un activo. Para buscar oficinas y aprendiendo de lo ocurrido, surgen nuevas necesidades de espacio por usuario, evitando los espacios masificados y valorando que el teletrabajo ha llegado para quedarse, por lo que los espacios “coworking” ganarán presencia por el ahorro de costes para muchas empresas que puedan implantar de manera definitiva el teletrabajo.

En relación con la vivienda residencial, el mercado ha tenido que corregir su ciclo alcista para mantenerse o corregirse en función de su ubicación y características. Aunque la demanda de compra es real y efectiva y siguen cerrándose operaciones, el comprador tiene más claras las necesidades y es más efectivo a la hora de la toma de decisiones.

Referente a los alquileres se siguen manteniendo las rentas de los inmuebles, siempre que no fueran fruto de la especulación en sus pretensiones.

En resumen, sigue habiendo compradores e inquilinos con necesidades y voluntad real de formalizar operaciones y, el ritmo, por ahora, es mejor que el que se preveía. Esperemos que un rebrote no cambie las previsiones de la economía que claramente a día de hoy harán que tengamos que esforzarnos para que la “nueva normalidad” sea parecida a nuestro día a día antes del COVID-19 y que el apetito de financiación de las entidades y sus nuevos criterios de riesgos ajustados por la situación no limiten el acceso a la financiación para las compraventas y obtención de avales necesarios"

 Lluís Sangrà (Lleida): 
Hay oportunidades, pero el inversor se siente inseguro

En Lleida, tanto capital como provincia, observamos que el público está desorientado y expectante ante lo que pueda pasar. La crisis del coronavirus ha llegado en un momento político complicado, generando mayor incertidumbre. Como curiosidad decir que se ha incrementado la demanda de las torres con terreno situadas en las afueras de las ciudades y los chalets. Los precios están controlados, no son elevados. En general, no sobrepasan los 200.000€ porque hay inseguridad. El precio medio de un chalet con parcela ronda los 150.000 € en la provincia de Lleida y también en zonas de la provincia de Tarragona, como Reus y la costa. Es un buen momento para los que tienen capital ahorrado, ya que pueden adquirir inmuebles a bajo precio. Sin embargo, la persona que quiere invertir se siente insegura y el comprador es muy realista, está muy pendiente de lo que puede pasar mañana. Compra con más reserva y cuidado, no quiere correr riesgos. Este comportamiento lo observamos incluso en clientes donde ambos miembros de la pareja trabajan en puestos muy estables.

Por su lado, la banca estudia mucho al cliente y detiene muchas operaciones. Solo se conceden hipotecas si el cliente tiene ahorrado entre un 25 y un 30 % del importe del inmueble. Además, los bancos siguen teniendo mucho patrimonio, aunque, en general, no demasiado bueno. Ofrecen facilidades para ir reduciendo sus inmuebles, pero les cuesta comercializarlo porque es producto de poca calidad y en zonas donde no se vende.

Los próximos meses serán de inquietud. Por un lado, se generarán oportunidades, a causa, por ejemplo, de separaciones donde la parte vendedora también tendrá cierta urgencia en cerrar la operación...Habrá un freno en el mercado, pero, a la vez habrá oportunidades y habrá movimiento por necesidad.

Nos esperan meses de observar, de quedarnos en la retaguardia e ir viendo por dónde se mueve el mercado, con precaución.

Cristina Toyos (Barcelona): 
Barcelona sigue siendo un valor seguro para los inversores

Ahora mismo el perfil del comprador es el demandante local de primera residencia. El inversor extranjero ha desaparecido. Desde el día 8 de junio, que empezamos con las visitas presenciales a los inmuebles, hemos realizado muchísimas visitas, sobre todo, durante las dos primeras semanas. Luego el ritmo se ha normalizado .

El perfil del cliente corresponde al de parejas jóvenes que buscan su primera vivienda y también familias que necesitan cambiar. La terraza se ha convertido en un elemento importante y los inmuebles con este tipo de salida son, sin duda, los más visitados. Observamos que se da también un incremento del stock de vivienda a causa de las defunciones y la separaciones, así como de locales comerciales de negocios que no han soportado el confinamiento.

En el alquiler, notamos el traspaso del Alquiler de vacaciones al residencial y se espera una cierta moderación en las rentas. Sin embargo, si hablamos de los precios de compra, éstos se verán poco afectados en Barcelona capital, quizás se den algunas pequeñas bajadas pero poco significativas. Barcelona es para los inversores un valor seguro y aquí los precios apenas se van a mover. Sí que se va notar en las ciudades del área metropolitana. En épocas de incertidumbre los inversores vuelven al ladrillo. Barcelona es un valor refugio que sufre menos altibajos por la elevada demanda y una oferta algo escasa. La duda que tengo es relativa al teletrabajo y su impacto en un cambio de modelo demográfico. No creo que ocurra lo que se pronostica sobre los grandes cambios provocados por la introducción del teletrabajo de forma masiva y que la población se vaya a vivir más lejos de Barcelona, y en viviendas más grandes. Por el contrario, los demógrafos llevan años diciendo que la población se está concentrando en las grandes ciudades en edificios en altura, pero tendremos que ver qué ocurre".En general, esperamos que el último semestre de 2020 se acerque bastante a los resultados de 2019.

Ignacio J. Porrero, Madrid (Moratalaz):
El mercado se mueve porque el precio se ajusta

Viene un cambio de ciclo en que se va acumular oferta por falta de liquidez. Derivado de la situación, fallecimientos y separaciones, más gente va a querer vender vivienda. Se va a dar un incremento de oferta de vivienda en venta ante una demanda que, con el aumento del paro, va a disminuir.
La demanda tiene la sensación de que los precios van a bajar...y esta sensación dependerá de variables como la banca. Los precios se están moviendo, efectivamente, pero si el cliente se espera a comprar, luego: ¿podrá hacerlo?. Es lo que intento hacerle ver al cliente.
Sin embargo, hay que decir que el mercado se mueve porque el precio se ajusta. Nosotros estamos vendiendo la misma media de pisos que antes del COVID-19. Es decir, las ventas se mantienen, aunque los precios son diferentes.